Գործարքները նվազում են, գներն՝ աճում. Ի՞նչ է կատարվում անշարժ գույքի շուկայում

Մայրաքաղաքում բնակարանների թանկացման ֆոնին, երկրի անշարժ գույքի շուկայում գործարքները 2020-ին, նախորդ տարվա համեմատ, նվազել են, միտումը շարունակվել է նաեւ այս տարի, այնուհանդերձ, օրեր առաջ բանկերը վերսկսել են հիպոթեկային վարկերի տրամադրումը, ինչը նախորդ ամիսներին գրեթե սառեցրել էին։

Անշարժ գույքի շուկան երկրի տնտեսության իրական վիճակը և առկա խնդիրները արտացոլող հիմնական ցուցիչներից մեկը: Հատկապես ճգնաժամային պայմաններում անշարժ գույքի գների կտրուկ տատանումները սովորական երևույթ են, հետևաբար մարդկանց հետաքրքրվածությունը տրամաբանական է։

Կանխատեսվել էր, որ անցած տարվա ճգնաժամը մեծ ազդեցություն է թողնելու անշարժ գույքի շուկայի վրա, մասնավորապես՝ 2020 թվականի ընթացքում Հայաստանում իրականացվել է անշարժ գույքի հետ կապված թվով 158.6 հազ. պետական գրանցման գործարք, նախորդ տարվա համեմատ14.7%-ով պակաս: Իրականացված գործարքների 32%-ը կամ 50.8 հազ.-ը (անկում՝ 20.4%) բաժին է ընկնում  Երևանին, որոնցից 13.9 հազ.-ը  առքուվաճառքի գործարքներեն (անկում՝ 22%):

Անշարժ գույքի շուկան հիմնականում հենված է բնակարանների և անհատական բնակելի տների առևտրի վրա, այսինքն՝ Հայաստանում առավելապես իրականացվում են մարդկանց անձնական կարիքների բավարարման համար շինարարական նախագծեր։ Արտադրական և հանրային նշանակության անշարժ գույքը քիչ պահանջարկ ունի։ ՀՀ անշարժ գույքի շուկայում նկատվում է տեղաշարժ երկրորդային շուկայից դեպի նորակառույցների հատված: Անշուշտ, սրան նպաստում են հիպոթեկային վարկերի աջակցության պետական ծրագրերը, որոնց շահառուների թիվը տարեցտարի մեծանում է․ նվազեցվել է կանխավճարի մեծությունը, ներդրվել ապահովագրության նոր մոդել, միայնակ երիտասարդներն ևս կարող են օգտվել պետական ծրագրերից, մարզերում ապրող բազմազավակ ընտանիքներին տրամադրվում են լրացուցիչ արտոնություններ և այլն։

Հատկանշական է, որ նույնիսկ ճգնաժամի պայմաններում Երևանում բազմաբնակարան շինություններում անշարժ գույքի միջին շուկայական արժեքը 2020 թվականին 2019-ի համեմատ աճել է 7.5%-ով՝ կազմելով 338.5 հազ. դրամ 1 ք.մ.-ի դիմաց:

Բնակարանների ամենաբարձր գները Կենտրոն համայնքում են՝ միջինում 644.8 հազ.  դրամ 1 ք.մ.-ի համար (աճ՝ 6.2%), որին հաջորդում է Արաբկիրը՝ 452 հազ.  դրամ 1 ք.մ.-ի համար (աճ՝ 8.9%): Առաջատարների եռյակը եզրափակում է Դավթաշենը՝ 335 հազ. դրամ 1 ք.մ.-ի համար (աճ՝ 5.1%):Բնակարանների ամենացածր գները պահպանվել են Նուբարաշեն համայնքում՝ 183.1 հազ.  դրամ 1 ք.մ.-ի համար, ինչը գերազանցում է նախորդ տարվա մակարդակը 3.3%-ով:

Չնայած 2020 թվականի ընթացքում անշարժ գույքի շուկայական գների աճին՝ գրանցվածառուվաճառքիգործարքներիքանակինվազումըփաստում է սպառողականպահանջարկիանկմանմիտումը: Բնակարանայինշուկայումգնորդներըչենշտապումգնումներկատարել, ինչի հետևանքով կրճատվում կամ սառեցվում են նոր շինարարական նախագծերը։

Տների նկատմամբ պահանջարկի կրճատման հետևանքով՝ կառուցապատողների մեծ մասը  «էկոնոմ կլասի» բնակարաններ են կառուցում, որտեղ նախագծերի գերակշիռ մեծամասնությունն իրականացվում է հիպոթեքային վարկավորման ծրագրերով: Բացի այդ, բնակարանների գների վրա էական ազդեցություն են ունենում շինանյութերի գների տարեցտարի աճը: Մասնավորապես՝ դրամի արժեզրկման պայմաններում կտրուկ թանկացել են ներկրվող շինանյութերը՝ ամրանները, փայտը, սալիկները, շինարարական սարքավորումները և այլն։

Վերջին տարիներին հողատարածքների նկատմամբ պահանջարկի աճը կարելի է բացատրել նաև կառուցապատման նոր նախագծերի իրականացմամբ, որոնք աստիճանաբար Երևանի Կենտրոն, Արաբկիր և Դավթաշեն համայնքներից տեղափոխվում են դեպի արվարձաններ և տարբեր մարզեր:

Կարճաժամկետ հատվածում բանկերին ձեռնտու չէ անշարժ գույքի գների կտրուկ անկումը, քանի որ վարկերի դիմաց գրավադրված անշարժ գույքի գների զգալի նվազման դեպքում վարկառուներն ուղղակի կարող են թողնել այդ գույքը բանկին։ Հետևաբար 2020 թվականին անշարժ գույքի գների կտրուկ անկումը կանխել էր նաև բանկերի կողմից վարկերի երկարաձգումը, հակառակ դեպքում՝ գրավադրված գույքերը վաճառքի կհանվեին շուկայականից անհամեմատ էժան գներով, ինչի հետևանքով գները կտրուկ կնվազեին։2021 թվականի մարտի կեսերից բանկերը վերսկսել են հիպոթեկային վարկերի տրամադրումը, ինչը գրեթե սառեցված էր վերջին ամիսների ընթացքում։

Այնուամենայնիվ, 2020 թվականի պաշտոնական վիճակագրությունից պարզ է դառնում, որ անշարժ գույքի շուկայում գները բարձրացել են, սակայն այն ուղեկցվել է ընդհանուր գործարքների թվի կրճատմամբ։ Այժմ թանկարժեք գույքի (օրինակ՝ 100 հազարդոլարից բարձր) նկատմամբ պահանջարկը ցածր է, հետևաբար կարելի է կանխատեսել, որ այս գույքի գները կշարունակեն նվազելառաջիկա ամիսների ընթացքում, սակայն 1-3 սենյականոց բնակարանների, փոքր առանձնատների և փոքր բիզնես տարածքների գները կմնան նույնը կամ նույնիսկ հնարավոր է բարձրանան։

2021 թվականի հունվարին ՀՀ-ում իրականացվել է 8419 պետական գրանցման գործարք, ինչը նախորդ տարվա նույն ժամանակահատվածի նկատմամբ նվազել է 22.4%-ով, իսկ 2020 թվականի դեկտեմբերի համեմատ՝ 44.6%-ով, ինչը ևս մեկ անգամ փաստում է, որ տնտեսական ճգնաժամը դեռ չի ավարտվել։